A “I volti della Terra”, dibattito sull’ecologia svoltosi durante il National Day della Santa Sede ad Expo, il cardinale Gianfranco Ravasi ha denunciato che sono andati desertificati nell’ultimo anno 4 milioni di ettari di terreno. Il fenomeno è dovuto in gran parte a cause naturali, ma l’uomo ci mette del suo: ad esempio tagliando e bruciando foreste per ricavarne terreno da coltivare che dopo lo sfruttamento viene abbandonato; oppure ricoprendolo di cemento.
Il tema e' tra quelli affrontati da Papa Francesco nella nuova enciclica " Laudato si' ", dedicata al rapporto dell' uomo con la natura ed agli squilibri ambientali, sociali ed economici che costituiscono il piu' grave problema che l'umanita' dovra' affrontare.
In questa lettera il Papa invoca una 'conversione ecologica' .
Sul nostro fronte italiano, i dati che ci riguardano: secondo il rapporto 2015 di Ispra lo scorso anno abbiamo sottratto al verde oltre 20.000 ettari di suolo, portando il totale a 2.100.000 ettari, il 7% del territorio nazionale. Liguria, Lombardia e Veneto sono le regioni più antropizzate, Monza detiene il record di comune con più cemento e infrastrutture, oltre il 50% della superficie.
La Lombardia è peraltro la regione con il maggior numero di abitanti – sfiora i 10 milioni, più abitanti di Paesi come Svizzera e Austria per citare solo i più vicini – ed è ricca di insediamenti industriali e commerciali che ne fanno la locomotiva economica d’Italia: però le sue infrastrutture (strade e ferrovie in primis) sono ben al di sotto delle necessità. Perciò spesso si è costretti a scegliere tra sviluppo e territorio a differenza di altre regioni dove la cementificazione ha altre origini, tra le quali la speculazione.
C’è però un settore che consente un risparmio negli abusi, ed è quello delle costruzioni. Quasi tutte le grandi città vedono diminuire il numero degli abitanti, il che vuol dire abbandono di abitazioni: a Milano si parla di decine di migliaia di alloggi vuoti anche se nessun censimento attendibile è stato effettuato.
Resta comunque il fatto che è possibile recuperare ampi spazi costruiti e inutilizzati. Sempre a Milano si calcola che ci siano oltre 1.100.000 metri quadrati di uffici vuoti, per non parlare di mansarde e di piani seminterrati, che potrebbero essere resi abitabili. Le amministrazioni locali dovrebbero perciò rendere più agevoli trasformazioni d’uso e. ristrutturazioni.Liberalizzando le cosiddette opere interne. Ad esempio in grandi appartamenti occupati magari da una sola persona che vedrebbe con piacere la possibilità di ricavare un altro alloggio da affittare o mettere in vendita.
L’impegno contro il cemento inutile dipende principalmente dall’azione del Governo: per ora si registra solo l’assicurazione del ministro delle Infrastrutture Graziano Del Rio secondo la quale si costruiranno solo opere utili.
Il 72% della popolazione italiana (vale a dire piu' di 41 milioni di persone che costituiscono oltre la metà degli europei colpiti dall’inquinamento acustico) vive rintronata da rumori superiori ai limiti massimi stabiliti dall’ OMS-Organizzazione Mondiale della Sanità, che sono: 65 decibel di giorno, 55 decibel di notte. La soglia di rischio viene indicata in 85 decibel.
Il principale responsabile è il traffico stradale prevalentemente privato (56%); seguono a grande distanza il rumore degli aeroporti (6%) e quello ferroviario (5%). Mentre il restante 33% è dovuto alla vita lavorativa e del tempo libero: dal frastuono della fabbrica a quello delle discoteche, passando per i rumori vari dell'ufficio e del condominio.
Se alcune fonti di rumore è giocoforza sopportarle (sono le conseguenze della vita in comune) altre sarebbero eliminabili: basterebbe la “volontà politica”. Ad esempio, discoteche e locali pubblici con musica dovrebbero essere piu' rigorosamente regolamentati nelle zone densamente abitate: tali locali, pur obbligati dalla legge ad adeguate insonorizzazioni, portano in dote il disturbo procurato dall'indotto (clienti schiamazzanti all'esterno dei ritrovi, per citare).
L’assenza di traffico e di rumore ha benefici effetti, sia sulle attività commerciali, sia sui valori edilizi, a prescindere ovviamente dal miglioramento della qualità della vita in generale. Il 55% dei negozianti “campionati” in diverse città italiane prima della recessione aveva registrato un incremento degli affari pari al 20% medio dopo l’istituzione dell’isola pedonale, così come era successo per i valori degli immobili.
Ma molto più importanti sono le conseguenze sulla salute della popolazione. Secondo l’International Commission on Biological Effects Noise-Icben il rumore della città causa danni non solo all’apparato uditivo, ma anche a quello cardiovascolare e nervoso: danni che si traducono in vere e proprie malattie dai costi altissimi. In Italia, per citare, ci sono più giovani sordi oggi di sessant’anni fa nonostante le condizioni di vita siano enormemente migliorate; responsabili principali il frastuono dei luoghi di divertimento e dei cosiddetti mp3, apparecchi per ascoltare musica. Ma infarti ed ictus causati dallo stress da rumore colpiscono ad ogni età. Sempre la ricerca Icben afferma che il rischio cardiovascolare aumenta del 7 per cento circa ogni 10 decibel oltre la soglia limite (85 decibel).
Che fare? Con enorme ritardo – per citare, il Piano di Azzonamento Acustico di Milano era previsto a marzo 1992, ed è stato approvato a settembre del 2013, le lobbies sono sempre all’opera - la politica viene in aiuto ai cittadini-amministrati. Ma sarebbe sufficiente adottare la normativa vigente per consentire il diritto di divertirsi, di prosperare, di dormire, facendo convivere queste tre esigenze. Ci sono esempi virtuosi anche in Italia. Occorre certamente una precisa attività di pianificazione delle licenze che derivi da una attività di pianificazione acustica e un chiaro messaggio della Pubblica Amministrazione sulla disciplina del commercio. Non esiste comunque un intervento risolutore, ma tanti piccoli interventi che, messi assieme, possono conseguire un buon risultato.
Occorre, sicuramente, più educazione civica, perchè è sempre l’uomo che causa il rumore; e, se l’educazione manca, occorre intensificare controlli e sanzioni da parte della vigilanza comunale.
Oggi il centro di Milano e' diventata una libera palestra per gli esercizi canori a tutto volume dei piu' improvvisati strimpellatori.
Occorre inoltre adeguare le normative europee di omologazione dei motocicli, ciclomotori e mezzi pesanti perchè ad essi sono concessi livelli di rumorosità inaccettabili per la vita in ambito urbano; ma soprattutto vanno esercitati controlli perche' le normative siano rispettate. Occorre generalizzare l’uso di asfalto fonoassorbente che, tra l’altro, è più sicuro in caso di pioggia. Bisogna costruire edifici già bene fonoisolati, ed è necessario provvedere alla posa di barriere antirumore laddove sia possibile (e pazienza se tolgono un po’ di “vista”).
Ma è fondamentale sviluppare, magari fin dalla scuola, una cultura antirumore per invertire una tendenza che, non controllata, potrebbe portare a conseguenze imprevedibili .
Grande interesse per il convegno – un vero e proprio workshop che ha visto la partecipazione di molti addetti ai lavori – sulla riforma del Catasto dei Fabbricati, organizzato da Assoedilizia martedì 29 aprile.
Le sale di via Meravigli, sede di Assoedilizia, erano stracolme e la partecipazione si deve, sia al fatto che il convegno è uno dei primi su questo tema in Italia, sia alla preoccupazione per come la riforma si tradurrà nella pratica: “La filosofia dichiarata della riforma – ha detto Achille Colombo Clerici, il presidente di Assoedilizia – è quella di eliminare sperequazioni e storture nella tassazione sugli immobili. La preoccupazione è che la riforma, della quale non si conoscono esattamente i contorni dei contenuti, possa causare incertezza nel trattamento fiscale degli immobili scoraggiando gli investimenti. L'incertezza è nemica della fiducia che genera investimenti”.
Un aspetto che desta preoccupazione, nella legge che conferisce al governo la delega per riformare il Catasto (n. 23, dell'11 marzo), è la “invarianza del gettito”. “Ai proprietari di immobili – commenta Colombo Clerici - una generica invarianza del gettito non interessa. Interessa l'invarianza del prelievo cui saranno sottoposti. Noi sosteniamo che dovrebbe essere introdotta una norma che mette al riparo la proprietà da escalations fiscali”.
Se il mercato immobiliare, come è stato notato, tiene a Milano e Roma, altrove la crisi si avverte in misura maggiore. In generale è stato auspicato un maggior coinvolgimento delle associazioni di categoria da parte del governo per delineare i contenuti di una riforma tanto necessaria quanto impegnativa per la complessità e la vastità delle situazioni che devono essere normate, in altre parole le variabili che determinano le classificazione delle case e la conseguente tassazione.
Antonio IOVINE, esperto in materia catastale ed estimo de "IL SOLE 24 ORE" ed ex dirigente del Catasto, ha spiegato che la “maggiore criticità sta nel grande numero di unità immobiliari da trattare, cioè 63 milioni.
Di conseguenza, la difficoltà starà soprattutto nel tradurre in pratica il modello”. Sul modello Iovine afferma che “il livello qualitativo è sicuramente migliore, e si avrà una maggiore trasparenza: sempre che tutto venga reso pubblico, a disposizione dei cittadini”. Si è inoltre auspicato che le commissioni tributarie, gli organi giudiziari preposti a giudicare sui contenziosi tra i proprietari e l'amministrazione pubblica, vengano dotate di una sezione speciale in materia di immobili con competenze ad hoc.
Al convegno, moderato dal giornalista del Sole-24 Ore Saverio FOSSATI, hanno partecipato, anche Ugo FRIEDMANN, del collegio notarile di Milano, Antonio PICCOLO e Massimo DE ANGELIS, di Assoedilizia, Cristiano CREMOLI e Paolo RADICE presidente e segretario generale del collegio dei geometri della provincia di Milano e Mirco MION presidente di Agefis Associazione nazionale dei geometri fiscalisti.
Quella dei geometri è apparsa una figura fondamentale nel lavoro che attende i catasti durante il percorso di riforma. Dopo i relatori è stato dato il via a un workshop dove si è entrati nello specifico delle potenziali conseguenze della riforma.
Sono intervenuti
-Avv. Bruna VANOLI GABARDI, Assoedilizia,
-Avv. Federico Filippo ORIANA, Amministratore delegato Aspesi
-Ing. Flavio TRESOLDI, Ordine degli Ingegneri di Milano
-Arch. Enrico VIGANO’, Ordine degli Architetti di Milano
-Perito Industriale Edile Federico DOTTI, Collegio dei Periti Industriali e dei Periti Industriali Laureati delle province di Milano e Lodi
Federico Oriana ha dichiarato: “Il Catasto incide in misura rilevantissima sia sui promotori immobiliari che sui loro clienti. La riforma del Catasto, essendo tutte le imposte (IMU, Tasi, Tari) parametrate ai valori catastali, comporterà un ulteriore aumento dei costi fiscali reali, allontanando ancora di più gli italiani dall’investimento immobiliare a fini di risparmio in un momento in cui tutti i mercati immobiliari in Italia, di tutte le città e i paesi - da Novara a Canicattì - sono sotto terra, spesso sotto il costo di costruzione.
Si vuole dare una bastonata sulla nuca a un moribondo, ad un Paese dove tra il 2012 e il 2013 la fiscalità immobiliare è salita – per colpa di tanti – del 60% divenendo non solo la più alta in Europa dietro alla Francia (che però ha una ben diversa efficienza di sistema ed eroga ben diversi servizi a chi dispone di immobili, facendoli pagare a tutti ! ), ma la più alta del mondo! Un ulteriore aumento, provocato dall’innalzamento dei valori catastali, sarebbe un vero disastro”.
“Il Catasto incide in misura rilevantissima sia sui promotori immobiliari che sui loro clienti. La riforma del Catasto, essendo tutte le imposte (IMU, Tasi, Tari) parametrate ai valori catastali, comporterà un ulteriore aumento dei costi fiscali reali, allontanando ancora di più gli italiani dall’investimento immobiliare a fini di risparmio in un momento in cui tutti i mercati immobiliari in Italia, di tutte le città e i paesi - da Novara a Canicattì - sono sotto terra, spesso sotto il costo di costruzione.
Si vuole dare una bastonata sulla nuca a un moribondo, ad un Paese dove tra il 2012 e il 2013 la fiscalità immobiliare è salita – per colpa di tanti – del 60% divenendo non solo la più alta in Europa dietro alla Francia (che però ha una ben diversa efficienza di sistema ed eroga ben diversi servizi a chi dispone di immobili, facendoli pagare a tutti ! ), ma la più alta del mondo! Un ulteriore aumento, provocato dall’innalzamento dei valori catastali, sarebbe un vero disastro”.
Nel commentare sul punto il DdL 1413, presentato al Senato dal Presidente del Consiglio dei Ministri Matteo Renzi e dai Ministri Lupi, Padoan, Lanzetta, il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici ha affermato:
« Non possiamo esimerci dal fare qualche considerazione generale sul tema del contratto di locazione a canoni concordati e sulla sua funzione sociale ed economica.
Il testo del Piano-casa attuale, per quanto concerne questo aspetto, per ora va bene: ma si tratta di una misura emergenziale.
Per le future decisioni credo si debba tener conto di queste considerazioni.
Nel nostro ordinamento sono presenti tre canali operativi dell'edilizia, in relazione alle diverse esigenze abitative e socio-economiche ed alle dinamiche espresse dal Paese.
Il canale sovvenzionato (ERP-Edilizia popolare), l'agevolato-convenzionato (cooperative - imprese), ed il canale libero ( investimenti privati liberamente gestiti): ciascuno con una sua logica, sue finalita' e sue funzioni.
Confondere i differenti campi puo' essere fuorviante e controproducente.
Dal 1999 il nostro Stato non finanzia piu' l'edilizia residenziale pubblica (nel canale sovvenzionato-case popolari, c'erano i cosiddetti contributi Gescal); sul fronte del canale convenzionato-agevolato concentra l'attenzione sull' housing sociale, che rappresenta un settore di nicchia con pochi episodi significativi, assai sbandierati ; e sterilizza l' edilizia libera.
Solo il piano Renzi, sia pure timidamente, ha cominciato a rifinanziare interventi di edilizia popolare ( ERP).
Quando noi chiediamo di alleggerire la pressione fiscale sulla locazione libera, come unico modo per rilanciare il mercato, ci sentiamo rispondere che gia' si sta facendo nei confronti dei contratti agevolati ai sensi della legge 431, che costituiscono un "segmento intermedio tra l'edilizia residenziale pubblica ed il mercato libero"( Disegno di legge in itinere n. 1413, relazione.)
Tuttavia, quella di usare il patrimonio edilizio abitativo di proprieta' privata, come via maestra per tentare di risolvere i problemi del settore, e' un'idea fuorviante.
Anche se si tratta di trovar casa alle "famiglie che presentano una bassa capacita' di reddito", puo' esser solo una misura d'emergenza: ricordiamo gli effetti nefasti dell'equo canone.
Non certo perche' sia errato concedere incentivi fiscali a chi tiene bassi gli affitti( come potrebbe sostenersi una tesi del genere?), ma perche' questa logica porta a tenere alta la pressione fiscale su chi non li abbassa.
Cio' al fine di creare quel differenziale di condizioni economico-fiscali, senza il quale non scatta nel proprietario l'interesse a ricorrere a forme di locazione "concordate".
Cosa che peraltro e' sistematicamente avvenuta, ed in modo esponenziale, dalla fine del 2011 in poi: quando il Governo , in un sol colpo, ha moltiplicato i coefficienti catastali, ha raddoppiato l'aliquota dell'Imu ed ha ridotto al lumicino le deduzioni forfetarie dai canoni locativi, per spese di produzione del reddito.
Come se cio' non bastasse ha accelerato la riforma catastale.
Introducendo parallelamente una riduzione progressiva dell'aliquota per la cedolare secca, ma solo per i contratti agevolati.
La misura della defiscalizzazione del contratto agevolato non puo' esser dunque strutturale, ai fini della soluzione dei problemi abitativi dei meno abbienti e non si correla all'esigenza di rivitalizzare il mercato e l'investimento privato immobiliare.
Essa crea, all'interno del mercato stesso, un'area "depressionaria" : non genera investimenti e non produce gettito fiscale, come viceversa il mercato libero.
Ed inoltre non riguarda neppure tutte le locazioni, ma solo quelle stipulate tra persone fisiche e non per usi commerciali.
Le locazioni commerciali, peraltro, subiscono una pressione fiscale inusitata: e pensare che esse rappresentano una forma indiretta di finanziamento delle attivita' commerciali ( pensiamo alle Start-up ).
Ecco il motivo per cui andiamo ripetendo che la cedolare secca dovrebbe estendersi a tutte le locazioni indistintamente ad a tutti i soggetti e che l'aliquota Imu dovrebbe esser dimezzata indistintamente per tutti gli immobili in locazione: com'era d'altronde stabilito nella legge istitutiva del federalismo fiscale municipale.
Si innescherebbe un meccanismo economico-fiscale virtuoso che alla fine, con riferimento a tutti i comparti dell'immobiliare (principali ed indotto), produrrebbe persino un gettito tributario maggiore dell'attuale. »
Due workshop in Assoedilizia con la presenza di 600 operatori del settore immobiliare, proprietari, avvocati e amministratori.
I saluti dei presidenti Achille Colombo Clerici (Assoedilizia), Paolo Giuggioli (Ordine degli Avvocati), Renato Laviani (Anai) e le relazioni degli avvocati Maurizio De Tilla, Cesare Rosselli, Augusto Cirla, Paola Di Patrizio, Marco Marchiani
In Italia una riforma, da quando viene concepita a quando vede la luce, è oggetto di tanti di quegli interventi del blocco burocratico-corporativo-amministrativo che può uscirne snaturata. Per di più viene presentata con un linguaggio così ermetico da lasciare attoniti.
Intendiamoci, non è questo un fenomeno unico al Belpaese: succede in ogni democrazia, ma certamente da noi assume dimensioni inaccettabili. E tocca alla fine alla magistratura dare interpretazioni, chiarire dubbi, tracciare il solco del diritto aiutata in ciò dagli avvocati. Nel corso degli anni e dei decenni.
E’ successo, in parte, anche con la riforma del Condominio. Per farla ci sono voluti più di 70 anni, ed ha un nome e una data: Legge di Riforma del condominio (11.12.2012 n. 220). Qualche marchiano errore, qualche assurdità, qualche contraddizione sono stati risolti prima della stesura definitiva anche grazie all’intervento dell’associazione della proprietà edilizia (ricordiamo i numerosi convegni, la grande adesione – oltre mille associati in più riprese - la consulenza ai parlamentari, agli organismi tecnici impegnati nella stesura e agli organi d’informazione). Ma resta ancora molto da chiarire: e soprattutto bisogna essere in grado di sostenere, davanti al magistrato, la versione più corretta della normativa.
Ecco quindi gli incontri organizzati da ASSOEDILIZIA e da ANAI tra gli operatori del settore immobiliare, proprietari di immobili, avvocati e amministratori immobiliari per approfondire e dibattere sugli argomenti non ancora risolti svoltosi nelle sale dell’Associazione, affollate (circa 600 i partecipanti).
I lavori sono stati moderati dal Giudice del Tribunale di Milano, sezione XIII, dott. Giacomo Rota ed hanno ricevuto i saluti di avvio del Presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici, dell’avv. Renato Laviani di Anai e del presidente di ASPESI Federico Filippo Oriana.
Con la partecipazione dell’avv. Paolo Giuggioli, Presidente dell’Ordine Avvocati di Milano.
L’avv. Maurizio De Tilla, Presidente Nazionale Anai (Innovazioni e modificazioni d’uso), ha affrontato temi quali la multiproprietà, le modificazioni d’uso, numerosi tipi di innovazione, le tabelle millesimali, il condominio, il supercondominio, la solidarietà passiva. Ma anche il presidente della nuova associazione di legali (costituita da un anno conta 117 sezioni con 5000 iscritti) ritiene che su alcune questioni importanti la riforma abbia lasciato le cose al punto di prima.
Il coordinatore dei corsi di aggiornamento professionale amministratori avv. Cesare Rosselli è intervenuto con una breve relazione su “Oneri e responsabilità dell'amministratore” illustrando le principali novità in materia introdotte dalla legge n.220/2012 di riforma del condominio nonchè dal recente Decreto legge 145 del 23/12/13
L'attenzione è stata posta, tra gli altri, sui temi più delicati e controversi riguardanti la nullità della nomina dell'amministratore per mancata indicazione analitica del compenso, la sospensione dell'efficacia della nomina in caso di richiesta assembleare di stipula di polizza assicurativa personale, la durata dell'incarico specialmente sotto il profilo del rinnovo tacito. Sono stati esaminati infine i casi in cui è possibile procedere alla revoca, casi il cui studio fornisce anche utili indicazioni sui doveri dell'amministratore. Si è pure posto in luce che a differenza del sistema previgente la nuova norma in tema di revoca prevede una serie di ipotesi tipiche in riferimento alle quali la valutazione del giudice appare vincolata e, comunque, estremamente limitata.
Secondo l’avv. Augusto Cirla (Supercondominio, condominio parziale e minimo) “con il nuovo art. 1117 bis il supercondominio viene espressamente riconosciuto dal legislatore della riforma nelle sue possibili configurazioni, vale a dire nel caso di più unità immobiliari autonome o più edifici con beni o servizi in comune, oppure di più gruppi di unità immobiliari autonome aventi ciascuna una organizzazione condominiale (definiti condominii di unità immobiliare) o infine di più gruppi di edifici condominiali (definiti condominii di edifici). Il termine supercondominio individua dunque quei complessi immobiliari costituiti da singole unità immobiliari o da edifici, a cui corrispondono altrettanti condominii, che hanno tra loro alcune cose, impiamti e servizi contestualmente legati dalla relazione di accessorio a principale. Ogni acquirente del singolo appartamento si trova così automaticamente a far parte di due distinte organizzazioni condominiali: di quella riguardante il fabbricato dove è sita la sua singola proprietà e di quella comprendente le aree e i servizi comuni a tutti i partecipanti al più ampio complesso condominiale
Per la consulente di Assoedilizia avv.ssa Paola Di Patrizio (Morosità e solidarietà passiva) la legge di riforma ha aggravato in modo significativo le responsabilità dell’amministratore con riferimento alle morosità in condominio, stabilendo che l’avvio dell’azione giudiziale di recupero del credito debba avvenire, salvo deroga accordata dall’assemblea, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito esigibile è compreso e stabilendo che l’azione giudiziale intrapresa debba essere curata diligentemente dall’amministratore in ogni sua fase, fino all’esecuzione coattiva, pena la revoca giudiziale dall’incarico. Quanto ai creditori del condominio, le stringate disposizioni che affrontano l’argomento, peraltro senza pronunciarsi esplicitamente sulla dibattuta questione della natura parziaria o solidale della responsabilità dei condomini per le obbligazioni contratte dal Condominio, stabiliscono che il terzo insoddisfatto possa agire esecutivamente nei confronti del condomino in regola con pagamenti solo dopo l’escussione dei condomini morosi; solo dopo, cioè, che, mediante esperimento di azioni esecutive, sia stata accertata l’incapienza (totale o parziale) del patrimonio del moroso. Trattasi di sistema particolarmente gravoso per il terzo sia in termini economici, posto che potrebbe essere costretto a promuovere più azioni esecutive, sia per la tempistica di concreto realizzo del credito. Per arginare il rischio del mancato soddisfacimento del credito del terzo molto potranno fare sia la tempestiva attività di recupero dei contributi condominiali da parte dell’amministratore, senz’altro voluta dalla riforma, e la prevista costituzione del fondo obbligatorio per le manutenzioni straordinarie e le innovazioni.
“Assemblea condominiale e impugnativa” è stato il tema dell’avv. Marco Marchiani, consulente di Assoedilizia.
La materia assembleare, ha detto, non presenta particolari difficoltà interpretative pur nell’ambito delle modificazioni introdotte dalla riforma che hanno riguardato principalmente sia le modalità di convocazione dell’assemblea, che lo svolgimento della stessa e le maggioranze richieste. Sulle modalità di convocazione, ora tipizzate in alcune ipotesi ben individuate, il dubbio che sorge è se tramite il Regolamento di Condominio si possa allargare o meno la loro tipologia; l’interpretazione è a mio parere positiva solo nel senso che il Regolamento possa limitare le modalità di convocazione ad alcuni meccanismi soltanto, ma non ampliarne i generi. Per quanto riguarda invece lo svolgimento vero e proprio dell’assemblea, oltre alla riduzione del numero dei condomini per la partecipazione e la validità delle deliberazioni, per le quali è sempre prevista ora la sola maggioranza dei presenti, (perciò con una certa riduzione dei numeri, ma non delle quote), v’è da precisare che il recente D.L. 145/13 ha attribuito alla competenza dell’assemblea l’applicazione delle sanzioni ai condomini per le violazioni al Regolamento di Condominio, nonché la facoltà di poter dilazionare i tempi di versamento del fondo obbligatorio per opere straordinarie (art.1135 c.c.), nel caso di pagamenti effettivamente dilazionati all’Impresa. Resta da precisare che si deve ritenere tutt’ora esistente la figura del Presidente dell’assemblea, la cui menzione è stata di fatto eliminata, anche in applicazione analogica dell’art. 1371 c.c. e seg.ti; ed al Presidente va attribuito il compito di redigere il verbale, ora allargato al contenuto della riunione e non più alla sola deliberazione, nonché alla verifica della regolarità della convocazione ed all’eventuale riduzione delle deleghe in eccesso.
Numerosi i quesiti cui sono state date risposte. E l’accordo, tra Assoedilizia e Anai, di incontrarsi ancora per ulteriori interventi di chiarimento.
Dichiarazione del presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici
Finalmente si dice in modo ufficiale cio' che in Italia sapevano tutti, ma che nessuna istituzione osava dichiarare.
Ma il rilievo della Agenzia delle Entrate genera, oltre che riflessioni, anche preoccupazioni.
Come si potranno introdurre i correttivi fiscali previsti dalle Legge delega al Governo sulla riforma fiscale, in relazione ai nuovi valori catastali derivanti della Riforma in atto, in una Italia a due o tre velocita' non solo nella risposta fiscale dei contribuenti, ma anche nel funzionamento delle istituzioni ?
Tali correttivi, che verosimilmente potranno consistere in un congruo abbassamento delle aliquote delle diverse imposte interessate, saranno determinati da una legge nazionale, avente come sfera di applicabilita' l'intero territorio del nostro Paese, che, come si evidenza nel rilievo dell' Agenzia, vede e vedra', un fisco a "macchia di leopardo".
Non sara' mai il momento per ritoccare quelle aliquote per Piemonte, Lombardia, Veneto, Liguria, Emilia, Toscana quando saranno ancora da mettere a regime aree come la Campania, mezza Puglia e mezzo Lazio, La Calabria e buona parte della Sicilia.
Purtroppo, nel nostro Paese si e' ricorsi allo storico principio che, a detta mio maestro Enrico Allorio, ha sempre improntato la fiscalita' italiana.
Poiche' un'elevata quota di evasione e' endemica, per ottenere il gettito si tenga alto il carico fiscale.
L'esito e' comunque disastroso per i contribuenti a regime.
Oggi per costoro non sfugge piu' una virgola al Fisco ed il soggiacere ad un sistema mirato a "compensare l'evasione" produce un effetto stritolante.
Ma c'e' anche un altro principio da ricordare. Un principio inespresso e pur tuttavia ispiratore di fatto della politica socio-fiscale italiana: in alcune aree del Paese gestione del fisco per una redistribuzione della ricchezza.
Per inciso, buona parte della fiscalita' immobiliare dipende ora dalla collaborazione tra Comuni ed Agenzia delle Entrate.
Un principio quest'ultimo di comodo ed assolutamente errato e fuorviante.
Basta considerare l'attuale dato regionalizzato del residuo fiscale pro capite per evidenziare le sperequazioni in atto: in alcune aree del Paese il gettito pro capite delle imposte sulla casa e' un terzo che in altre zone ed i cittadini ricevono ciascuno dallo Stato piu' del doppio di quanto pagano allo stesso.
Non e' solo questione di dislivelli di ricchezza.»
ALIA PIENAMENTE EUROPEA SOLO COLPENDO DEBITO PUBBLICO, EVASIONE FISCALE, BUROCRAZIA
Davanti ai Consoli di Milano i richiami di Squinzi (Confindustria) e Patuelli (Abi)
Quella che – speriamo! – sta volgendo al termine non è la crisi del capitalismo, ma nel capitalismo. Perciò, se vogliamo la ripresa, dobbiamo correggere i nostri strutturali difetti e non limitarci ad abbaiare all’Europa, all’euro, ai mercati come fossero i soli responsabili della nostra non felice situazione.
Anche se – va sottolineato con vigore – come non c’è un fosso se non ci sono due rive, l’egoismo e l’ottusità dei tecnocrati e dei neoliberisti ha innalzato una ben alta sponda.
Se ne è parlato all’incontro “Dall’Italia al mondo. Un approccio comune per uscire dalla crisi” organizzato dal Corpo Consolare di Milano – il secondo al mondo sul filo di lana con New York – a Palazzo Cusani di Milano.
Saluti istituzionali del Gen. B. Antonio Pennino, Comandante militare Esercito Lombardia; di Emilio Fernandez-Castagno, Console generale del Regno di Spagna e Decano del Corpo Consolare di Milano e della Lombardia; di Giuseppe Priolo, Prefetto vicario di Milano; di Guido Podestà, presidente della Provincia di Milano.
Interventi di due alti esponenti dell’economia e della finanza: Giorgio Squinzi, Presidente di Confindustria e Antonio Patuelli, Presidente dell’Associazione Bancaria Italiana.
Moderava l’incontro Giancarlo Mazzuca, direttore de Il Giorno (a raccoglierli tutti è stata l’infaticabile Patrizia Signorini, Console generale onorario della Repubblica di Lettonia e vice decano del Corpo Consolare).
Non nuovi, ma sempre interessanti e autorevoli i richiami dei relatori: priorità del pagamento alle imprese dei debiti della pubblica amministrazione (finora solo 20 miliardi su 100); nella giusta direzione il decreto legge sulla flessibilità d’ingresso al lavoro; bene la spending review, ma attenti a tagliare troppo, come l’Ice, che aiuta il 75% delle nostre imprese all’estero; ridurre fortemente le tre grandi anomalie italiane, il debito pubblico, l’evasione fiscale, la burocrazia (“Nel tempo, 8 anni, che ho impiegato ad ampliare il mio stabilimento di Mediglia ne ho costruiti altri 12 all’estero”Squinzi).
E soprattutto c’è bisogno di un ragionato ottimismo.
Basta attese di stangate, di risorse sotto il materasso per paura, la nostra economia è totalmente integrata con l’Europa, occorrono volontà e responsabilità etica.
Secondo il Presidente di Assoedilizia e dell’Istituto Europa Asia Achille Colombo Clerici “I reiterati richiami da parte di Patuelli e Squinzi all'esigenza di rilanciare l'edilizia, che e' il motore piu' diretto ed immediato per il traino dell'economia, deve indurci a riflettere sul fatto che non e' sufficiente potenziare l'edilizia pubblica e gli appalti pubblici, trascurando il sostegno al mercato immobiliare, per invertire la tendenza.
Giorgio Squinzi ha citato, come indicatore della profonda crisi del settore, il calo della produzione del cemento da 52 milioni di tonnellate annue agli attuali 20 milioni: con la previsione di un'ulteriore riduzione del 9 % .
Vorrei aggiungere che, secondo i dati internazionali in possesso dell'Istituto Europa Asia, in Italia si e' avuta, negli ultimi 5 anni, una contrazione degli investimenti fissi (rispetto al dato tendenziale registratosi fino al 2007) che ci ha portati a ben 60 miliardi annui in meno, dei quali 55 per il settore privato e solo 5 per il settore pubblico.
Tale contrazione ha interessato per lo 0,6 % del PIL il settore delle costruzioni e del real estate e per lo 0,5 % il settore produttivo industriale.
E questo ulteriormente testimonia della fondatezza della analisi fatta sia da Squinzi, sia da Patuelli.
Il sostegno del mercato e' dunque la condizione imprescindibile per rilanciare gli investimenti fissi nel campo edilizio; e la riduzione del carico fiscale sugli investimenti a reddito dei risparmi privati e' il passaggio obbligato.
Soprattutto considerando che nel nostro Paese ci troviamo in condizioni di totale assenza di investimenti pilotati "strategici" a sostegno del mercato immobiliare: le uniche situazioni protette sono episodiche e di nicchia essendo legate alla gestione dei fondi immobiliari e delle Sgr.
Occorre, dunque, oltre che una moratoria reale anche una moratoria psicologica, come tra l'altro evidenziato da Patuelli ; ma nei confronti del risparmio diffuso e non solo di quello amministrato.
La riforma catastale in atto, tuttavia, pur senza produrre attualmente effettivi introiti fiscali, non sapendosi dove ci condurra', tiene costantemente sotto pressione psicologica negativa i risparmiatori che hanno investito o intendono investire nel mattone.
E' veramente un bell'affare.
Patuelii ha parlato, piu' in generale, di masochismo italiano; io parlerei di dabbenaggine e di sciocco e populistico conformismo.»
DATI - Istituto Europa Asia
Calo 2012. (percentuali di PIL.) di investimenti fissi nei diversi settori:
Costruzioni e Real Estate -0,6 %
Produzione industriale - 0,5%
Servizi Locali. -0,5 %
Trasporti. -0,4 %
Utilities. -0,3 %
professioni, finanza, servizi privati. -0,3 %
salute, -0,2 %
educazione, pubblica amministrazione, difesa risorse primarie -0,2 %
Foto: Achille Colombo Clerici con
- Antonio Patuelli
- Giorgio Squinzi
- Benito Benedini
- Rosario Alessandrello
Tavolo di lavoro Consiglio Notarile di Milano
Accompagnati dal Presidente, il Consiglieri Dott. Luigi Arborio Mella e avv. Cesare Rosselli hanno partecipato il 24 marzo nella sala-biblioteca del Consiglio Notarile di Milano al tavolo di lavoro organizzato dal Presidente dell’Ordine dei Notai di Milano, dottor Arrigo Roveda, con l’obiettivo di analizzare le criticità e le opportunità del nuovo sistema introdotto dalla Legge di Stabilità del 27 dicembre 2013 che prevede il deposito del prezzo delle transazioni immobiliari sul conto corrente bancario, a cio' dedicato dal Notaio rogante.
Infatti, affinché le nuove disposizioni entrino in vigore, è necessario attendere il decreto attuativo, che sarà emanato entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della Legge di stabilità (1 gennaio 2014).
Il decreto del Presidente del Consiglio dei ministri sarà adottato su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia, sentito il parere del Consiglio nazionale del Notariato, che ha così convocato le Associazioni rappresentative del settore.
Oltre ad Assoedilizia, erano presenti esponenti di Aspesi, Assimpredil, Assilea, Aici, Anaci, Fimaa Milano e Fiaip Milano.
E' nota la posizione di Assoedilizia:
Secondo la Legge 147/2013 (SO 87 alla GU 302) il notaio o altro pubblico ufficiale e' tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato l'intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o all'autenticazione, di contratti di trasferimento della proprieta' o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.
- Eseguita la registrazione e la pubblicita' dell'atto ai sensi della normativa vigente, e verificata l'assenza di formalita' pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell'atto e da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo.
- Gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese.
« Si tratta di una normativa del tutto sconcertante.
Le somme di denaro, costituenti corrispettivi a saldo delle compravendite, si trasferiscono nella disponibilita giuridica del notaio ( sia pure con gli ovvi correttivi della impignorabilita' e non ereditabilita': ci mancherebbe altro ! ); con l'obbligo, di trasferimento al legittimo avente diritto, sottoposto ad una condizione potestativa dipendente dalla volonta' stessa del notaio soggetta, beninteso, al termine di legge per la registrazione dei rogiti.
Se il notaio non ottempera ovvero incorre in errore, risponde sul piano obbligatorio.
Nella smania di reperire fondi per le diverse esigenze il legislatore si dimentica delle piu' elementari norme di garanzia verso i cittadini.
Queste disposizioni infatti non offrono certezza alcuna per i cedenti-venditori.
Senza dire della possibilita' di malversazioni da parte del notaio, che tuttavia non sono da escludersi, va considerato che il notaio purtroppo non e' lo Stato, anche se esercita una funzione pubblica.
Egli e' pur sempre un professionista persona fisica, soggetta a tutte le manchevolezze ed i limiti della persona fisica.
Consideriamo i casi di impedimento, per morte, incidente, malattia, incapacita' fisica o mentale, scomparsa.
Eredi e sostituti, tutori-curatori ( sotto il controllo della magistratura ) devono comunque agire per disporre la liberazione delle somme dal conto corrente bancario.
E' assurdo, comunque, ed inammissibile che la legge sostituisca al debitore contrattuale un terzo, persona fisica, il quale diviene il debitore del cedente per quanto attiene al prezzo pattuito.
Se la finalita' della normativa e' quella di garantire il compratore dal rischio di trascrizione di atti successivamente stipulati, e nel contempo quella di procurare un finanziamento di attivita' ritenute socialmente utili,
lo scopo potrebbe esser meglio raggiunto prevedendo la costituzione di uno speciale conto corrente bancario, intestato al cedente-venditore o sotto la responsabilita' della banca ( con ogni cautela necessaria: impignorabilita',non ereditabilita' etc. ) sul quale versare le somme rappresentanti il corrispettivo della vendita, senza disponibilita' materiale, da parte del cedente, delle stesse sino a benestare liberatorio del notaio.
Altra via potrebbe essere quella della responsabilizzazione della Banca per quanto attiene al versamento della somma al cedente ( la banca incassa direttamente il prezzo e resta impegnata verso il cedente ): il tutto, beninteso, sempre soggetto al benestare del notaio.
Ovviamente nulla impedisce di vincolare i relativi interessi alla destinazione ritenuta di pubblico interesse.
Approvata definitivamente la delega per la riforma catastale
Riforma Catasto - Danno Immediato - Benefici futuri ? Per il settore nessuno. Per l'economia generale non preventivabili, anzi incerti e dubbi.
Dichiarazione del presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici:
« Danno immediato perche', pendendo, come spada di Damocle sulla testa degli investitori del risparmio nei beni immobili, l'idea di questa riforma, che dara' luogo ad un innalzamento repentino delle basi impositive delle diverse imposte accompagnato da misure correttive di dubbia e difficoltosa attuazione, ne mina la fiducia, producendo da subito un disastroso effetto deterrente e dissuasivo.
Benefici futuri per il settore, nessuno. Per l'economia generale non preventivabili, anzi incerti e dubbi.
Perche' gli immobili che gia' pagano le tasse, fra qualche anno le pagheranno ancor maggiormente; ma l'economia generale del Paese ne uscira' molto probabilmente con le ossa rotte; e cosi di conseguenza anche il fisco italiano risultera' perdente.
C'e' infatti il rischio che questa riforma, modificando radicalmente e repentinamente i criteri di determinazione dei valori catastali imponibili, inneschi a livello nazionale un incontrollabile ed ingovernabile processo di lievitazione dell'imposizione tributaria sugli immobili, tale da generare il tracollo definitivo del settore. »